借名买“经适房”  被借人反悔咋办

借名买“经济适用房”  被借人反悔咋办

读者李先生电话询问：2008年9月，因我儿子没房结婚，后来我得知同事老张家符合经济适用房指标，就求他帮忙。最终借老张的名义花28万买了套经济适用房，比市场价便宜近10万。2009年11月，我跟老张关系闹僵了，他让我儿子腾房，又准备到法院起诉，还张罗着把房子卖掉。我后悔不该贪便宜，请问我现在怎样才能保住房子？

律师说法

　　天津宁一律师事务所主任易静律师分析指出，本案的处理应把握以下两个法律问题：一是房屋产权的归属；二是如何界定实际出资人李先生与名义产权人老张之间的法律关系。

　　首先，根据《城市房地产管理法》第60条，“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”规定，及《物权法》第9条，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，因此，房屋产权的归属应以产权证为准，房屋产权登记在名义产权人名下。本案中，可以看出，诉争房屋的所有权归老张所有，实际出资人李先生对房产不享有基于物权上的所有权权利，但由于其实际出资，则其与老张之间发生了基于债权上的债权债务关系，也就是说，虽没有了房，但还有钱。

　　其次，弄清楚上述法律规定后，结合本案涉及的经济适用房的相关政策问题，我们来看本案的处理方法，如果李先生想取得该房屋的所有权，则首先得与老张达成协议，得到老张的转让许可（从当初张同意李用其名义购买房屋的情况看，双方有协商的基础）。

　　然后，按照经济适用房的转让规定办理手续，这里要提示的是，根据《天津市经济适用住房管理办法》，“经济适用住房属于政策性住房，购房人对已购经济适用住房拥有有限产权。购买经济适用住房满5年后，购买人可以直接补缴政府土地收益综合价款，取得全部产权，并进行变更登记”。

　　所以，即使双方同意转让，手续也只能在5年后办理。对此，双方可签订一个转让协议，约定房屋5年后办理过户，同时确定一个相对较高的违约责任，防止双方5年后可能的违约意愿影响协议的履行，从而保护双方的权益。当然，如果双方无法达成转让意向，李先生也只能将房屋归还老张，同时向老张主张其支付的房款了。

　　易律师提醒大家，不要试图用各种所谓的合情合理的手段规避法律规定，否则权益损害也不会得到法律支持。

　　对于经济适用房的买卖问题，必须要注意经济适用房的取得是有严格的条件的，而转让同样受到限制，买卖时不要违反诸如满5年才能交易等条件的规定。