天津宁一律师事务所
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借名买“经适房”  被借人反悔咋办

来源:天津宁一律师事务所浏览数:75

借名买“经济适用房”  被借人反悔咋办

读者李先生电话询问:2008年9月,因我儿子没房结婚,后来我得知同事老张家符合经济适用房指标,就求他帮忙。最终借老张的名义花28万买了套经济适用房,比市场价便宜近10万。2009年11月,我跟老张关系闹僵了,他让我儿子腾房,又准备到法院起诉,还张罗着把房子卖掉。我后悔不该贪便宜,请问我现在怎样才能保住房子?

律师说法

  天津宁一律师事务所主任易静律师分析指出,本案的处理应把握以下两个法律问题:一是房屋产权的归属;二是如何界定实际出资人李先生与名义产权人老张之间的法律关系。

  首先,根据《城市房地产管理法》第60条,“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”规定,及《物权法》第9条,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”,因此,房屋产权的归属应以产权证为准,房屋产权登记在名义产权人名下。本案中,可以看出,诉争房屋的所有权归老张所有,实际出资人李先生对房产不享有基于物权上的所有权权利,但由于其实际出资,则其与老张之间发生了基于债权上的债权债务关系,也就是说,虽没有了房,但还有钱。

  其次,弄清楚上述法律规定后,结合本案涉及的经济适用房的相关政策问题,我们来看本案的处理方法,如果李先生想取得该房屋的所有权,则首先得与老张达成协议,得到老张的转让许可(从当初张同意李用其名义购买房屋的情况看,双方有协商的基础)。

  然后,按照经济适用房的转让规定办理手续,这里要提示的是,根据《天津市经济适用住房管理办法》,“经济适用住房属于政策性住房,购房人对已购经济适用住房拥有有限产权。购买经济适用住房满5年后,购买人可以直接补缴政府土地收益综合价款,取得全部产权,并进行变更登记”。

  所以,即使双方同意转让,手续也只能在5年后办理。对此,双方可签订一个转让协议,约定房屋5年后办理过户,同时确定一个相对较高的违约责任,防止双方5年后可能的违约意愿影响协议的履行,从而保护双方的权益。当然,如果双方无法达成转让意向,李先生也只能将房屋归还老张,同时向老张主张其支付的房款了。

  易律师提醒大家,不要试图用各种所谓的合情合理的手段规避法律规定,否则权益损害也不会得到法律支持。

  对于经济适用房的买卖问题,必须要注意经济适用房的取得是有严格的条件的,而转让同样受到限制,买卖时不要违反诸如满5年才能交易等条件的规定。