采光权官司怎么打？

采光权官司怎么打？

　　一直以来，购房者在买房时较为关心的是楼盘的价格、质量、物业管理等问题，随着生活水平的提高，人们对影响身体健康的“采光权”开始愈来愈重视。在城市寸土寸金的土地上，面对越来越多的高楼大厦，居民享受日照采光的机会和权利大大缩水，如何保护业主的“采光权”，已成为困扰人们居住质量的话题。

  法律如何保护采光权

　　宁一律师事务所主任、易静律师介绍，所谓采光权，通常是指房屋的所有人或使用人享有从室外取得适度光源的权利。采光权纠纷频发，主要是一些开发商为了在有限空间里获得更大利润，明知会侵害相邻他人的合法权益，依然强行施工，一旦楼宇建成，即使在与相邻方“采光权”诉讼案中败诉，其违规所得也会远远超出赔偿付出的金额。

　　对于采光权的保护，易律师表示，《物权法》明确规定，“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照”。国务院《城镇个人建造住宅管理办法》第六条规定，“城镇个人建造住宅，必须符合城市规划的要求，不得妨碍交通、消防、市容、环境卫生和毗邻建筑的采光、通风。”在《天津市城市规划管理技术规定》中，为与国家标准相统一，保证多、低层建筑前后间距，改善居住环境，不但规定了多、低层建筑前后间距的具体计算方法，还应用了较为科学的“日照分析”理论，即“高层建筑与处于其日照遮挡客体范围内的居住建筑的间距应当通过日照分析确定，一般应当满足被遮挡居住建筑每户至少一个居室在大寒日有效日照时间不低于2小时的要求；属于旧区改建的，项目内新建住宅在大寒日有效日照时间不低于1小时”。

　　受侵权方的举证责任

　　易律师分析指出，采光权纠纷案件的原告，应当是其所有或承租居住的房屋被新建筑物遮挡，导致采光受阻或不能采光。此外，只有原有采光权利正在或即将受到侵害的，方可成为原告。如果权利人在购买房屋时，已经明知存在其他建筑物遮挡房屋采光的，购房人不得以其房屋被其他建筑物遮挡为由提起侵害采光权诉讼。相邻的建筑物之间，特别是建筑物的使用人，应当按照有利生活、团结互助的原则妥善处理相邻关系，对于私自搭建临时建筑，导致他人采光减少的，应当认定是侵权。

　　采光权纠纷是侵权纠纷的一种，应当适用谁主张谁举证原则，即主张受到侵权的一方应当承担证明侵权方存在侵权事实的责任；对于侵权方而言，应当承担证明其没有造成对方采光权损害的责任。

　　在举证责任分配中，应当注意到，侵权的建筑物是否经过合法的行政审批不是侵权与否的判断标准，即不论建筑物是否经过合法审批，只要造成采光权事实上的侵害，就应当承担相应的赔偿责任。

　　合理设计索赔方案

　　如何进行采光权纠纷索赔？易律师认为，鉴于相邻关系情况复杂，应从不动产所有人和占有人之间长期相处，有利团结互助的角度考虑。对排除妨碍，能拆除的应请求判令把影响采光部分的建筑予以拆除，不能拆除的，尽可能要求予以补救。同时可参照《天津市城市规划管理技术规定》确定民事赔偿与经济补偿的界限：被遮挡后的日照时间低于规定标准的，由侵权人对被侵权人承担赔偿责任；虽被遮挡，但被遮挡后的日照时间高于上述标准的，仍要由侵权方对被侵权方进行适当经济补偿。

　　由于对采光权的侵害不仅体现在对物权的侵害上，还可能导致健康权、身体权、人格权以及其他权利的被侵害，因此，采光权侵权实际上是多重侵权的综合，请求赔偿事项包括以下几种：

　　1、受侵害方房屋贬值部分。被侵权方的房屋因采光受到影响，其房屋在原有价值的基础上有大幅的下降。因为房屋的价值取决于其位置、方向、采光等关键因素，因此应委托物价评估部门，对受害方的原有价值及采光受影响后的价值予以评估，其差额部分应属赔偿范围。

　　2、受侵害方采取补救措施的费用。受害方因采光的需要，需改变原有房屋结构，如增大门窗面积，开天窗等，该项费用应属赔偿范围。另外，受侵权方因采光不足，室内照明设备使用时间相对延长，对照明设备的使用寿命及能源消耗都有较大影响，可考虑将该项费用酌情予以一次性判赔。

　　3、实际受挡面积总额。申请法院进行司法鉴定，实际测量计算出居民房屋的采光时间及面积，与国家规定标准进行比较。赔偿单位（元/平方米）×受挡房屋面积（平方米）=赔偿数额。即使达到标准，但只要对采光产生了实际影响，也应酌情赔偿。

　　律师提醒：易律师在此提醒，对于广大购房者来说，买房置业时要将采光权保护着眼点放在“事前预防”上，而不应该把维权寄托在“事后胜诉”上，并靠事后执行判决来发挥法律的威力。因为只有“事前预防”才是最切实有效的。