上诉人赵x与被上诉人天津市赣津饭店房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民四终字第814号
上诉人（原审被告）赵x。
被上诉人（原审原告）天津市赣津饭店，住所地天津市河东区新开路136号江西大厦。
法定代表人白x，总经理。
委托代理人霍煜，天津宁一律师事务所律师。
上诉人赵x因与被上诉人天津市赣津饭店房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2014）东民初字第2798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月4日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月18日公开开庭审理本案。上诉人赵x，被上诉人天津市赣津饭店的委托代理人霍煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，坐落天津市河东区新开路136号江西大厦，房屋所有权人为江西省人民政府驻天津办事处。2007年6月27日，江西省人民政府驻天津办事处出具授权书载明：天津市河东区新开路136号江西大厦系我单位江西省人民政府驻天津办事处自有房产。天津市赣津饭店系我单位下属的国有企业，该企业坐落于天津市河东区新开路136号江西大厦。我单位授权天津市赣津饭店对天津市河东区新开路136号江西大厦的房产经营、管理、出租、收取租金，水电费、采暖费等费用、独立诉讼。授权单位：江西省人民政府驻天津办事处并加盖印章。
2011年12月28日，原告天津市赣津饭店与被告赵x签订《天津市房屋租赁合同》载明，甲方（出租方）：天津市赣津饭店、乙方（承租方）：赵x，租赁地点：甲方将河东区新开路136号江西大厦附属楼一楼小会议室（55平方米）租给乙方作为洗衣店使用，租赁期限：2012年1月1日到2014年12月31日。租金及付款方式：年租金人民币80000元；乙方按半年预付租金，付款时间分别为2011年12月15日前、2012年6月15日前、2012年12月15日、2013年6月15日、2013年12月15日、2014年6月15日前。乙方延期支付租金，甲方有权按以下约定追究乙方违约责任：延期在三个月以内合同继续履行，乙方除应支付拖欠租金外，还应自应交租金之次日起实际交付拖欠租金之日止，按每日300元向甲方支付违约金；延期超过三个月，甲方有权解除合同，并按前款要求乙方承担违约责任。租赁期间，使用该房屋所发生的费用（水、电、煤气、通讯、有线电视、供热、环卫清洁费等全部费用）由乙方承担，其中水费、电费、供热费由甲方先行垫付，之后乙方再支付给甲方。
2014年4月22日，天津市赣津饭店委托天津宁一律师事务所向被告邮寄送达《律师函》，内容为：“2011年12月28日，天津市赣津饭店与贵方签订《房屋租赁合同》，该合同约定将天津市河东区新开路136号江西大厦附属楼一楼小会议室租给贵方用于洗衣服务使用，租赁期限为三年从2012年1月1日起至2014年12月31日止，年租金80000元。预付半年租金，水、电、供热等费用由贵方承担。根据该合同约定，贵方应于2013年12月15日预付2014年上半年的租金，经多次催要贵方至今已超过三个月未支付该期间租金、水费、电费及供热费等费用。根据我国合同法的规定，合同双方当事人应全面履行自己应承担的义务，而贵方拒绝支付相关款项的行为已给我方造成损失。由于贵方延期支付租金已超过三个月，根据双方签订《房屋租赁合同》第4-3-2条之约定，我方经研究决定与贵方解除于2011年12月28日签订的《房屋租赁合同》。请贵方于2014年5月1日前腾空房屋返还我方，结清拖欠租金、水费、电费及供热费等费用，并到我方办理解除房屋租赁合同事宜。”
原告天津市赣津饭店的诉讼请求：1、原、被告解除于2011年12月28日签订的《天津市房屋租赁合同》；2、被告将租赁原告坐落于天津市河东区新开路136号江西大厦附属楼一楼小会议室（面积55平方米）腾空交于原告；3、被告向原告支付2014年1月1日至2014年6月30日期间房屋租金40000元；4、被告向原告支付2013年至2014年采暖费2200元；5、被告向原告支付拖欠的2013年12月3日至2014年4月30日电费830.75元；6、被告按每天300元的标准向原告支付从2013年12月16日至2014年5月21日违约金47100元；7、被告按每天219.18元的标准向原告支付从解除租赁合同之日至将租赁房屋腾交原告之日期间房屋占用使用费；8、判令被告按0.9元／千瓦时的标准向原告支付2014年5月1日至将租赁房屋腾空交原告之日期间房屋电费；9、本案诉讼费由被告承担。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《天津市房屋租赁合同》是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，是依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定遵循诚实信用原则行使权利，履行义务。被告经原审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其对自身权利的放弃。原告自述，被告应当在2013年12月15日支付自2014年1月1日至2014年6月30日的房租，根据双方的合同约定，现已超过三个月未予支付，原告有权解除合同，并且原告在2014年4月份向被告邮寄律师函，但至今被告未向原告支付任何费用。根据《中华人民共和国合同法》之规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。故原告要求与被告解除2011年12月28日签订的《天津市房屋租赁合同》的诉讼请求，原审法院予以支持。合同解除后，合同相对方的权利义务终止，现原告主张被告返还涉诉房屋的诉讼请求原审法院予以支持。
对于原告主张要求被告给付自2014年1月1日至2014年6月30日期间的房屋租金40000元的诉讼请求。承租人应当按照约定的期限支付租金，现被告在合同约定的期间内未向原告支付此期间的房屋租金，故原审法院对原告的该项诉讼请求予以支持。
对于原告主张要求被告向原告支付托欠的2013-2014年度采暖费2200元、2013年12月3日至2014年4月30日电费830.75元的诉讼请求，因该费用均在被告使用期间内产生，应由被告支付，故对原告该项请求，原审法院予以支持。
对于原告主张要求被告按每天300元的标准向原告支付自2013年12月16日至2014年5月21日违约金47100元的诉讼请求，符合双方合同约定，原审法院予以支持。
对于原告主张要求被告按每天219.18元的标准向原告支付从解除租赁合同之日至将租赁房屋腾交原告之日期间房屋占用使用费及按0.9元／千瓦时的标准向原告支付自2014年5月1日至将租赁房屋腾空之日期间房屋电费的诉讼请求。根据原审法院以上阐述，确定双方的租赁合同自本判决生效之日起解除，在解除之后被告是否继续使用诉争房屋、是否交纳租金、是否继续用电等情形均不能确定，故原审法院现仅支持到本判决生效之日即合同解除之日的原告租金损失，如在合同解除之后原告的权益受到侵害，原告可另行主张权利。计算标准为合同原约定的年租金80000元／365天=219.18元／天，故被告应向原告支付自2014年7月1日起至合同解除之日的房屋租金，标准为219.18元／天。对于用电费，原告经核算诉争房屋的电表数至2014年4月30日为8553，故被告应按0.9元／千瓦时的标准向原告支付自2014年5月1日至合同解除之日所产生的电费。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、解除原告天津市赣津饭店与被告赵x于2011年12月28日签订的《天津市房屋租赁合同》；二、本判决生效之日起三十日内，被告赵x将坐落天津市河东区新开路136号江西大厦附属楼一楼小会议室（面积55平方米）腾空返还原告天津市赣津饭店；三、本判决生效之日起三十日内，被告赵x给付原告天津市赣津饭店自2014年1月1日至2014年6月30日期间的房屋租金40000元、2013-2014年度的采暖费2200元、2013年12月3日至2014年4月30日的电费830.75元、自2013年12月16日至2014年5月21日的违约金47100元，共计90130.75元；四、本判决生效之日起三十日内，被告赵x给付原告天津市赣津饭店自2014年7月1日至合同解除之日的房屋租金，标准按每天219.18元计算；五、本判决生效之日起三十日内，被告赵x给付原告天津市赣津饭店自2014年5月1日至合同解除之日的房屋电费，标准按0.9元／千瓦时计算；六、驳回原告天津市赣津饭店的其他诉讼请求。如果被告赵x未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11381元，由被告赵x负担。
原审判决后，赵x不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审法院判决，改判驳回被上诉人天津市赣津饭店全部诉讼请求；2、两审案件受理费由被上诉人承担。理由：一、自2014年1月起被上诉人不再收取上诉人的房租，上诉人的雇员多次找被上诉人的职工交纳租金都不予收取，这是为了解除租赁合同不择手段进行欺诈，骗取违约金，上诉人没有拒收被上诉人的律师函，租赁协议不能解除。二、该租赁房屋未配备独立电表，不存在拖欠电费的问题。三、被上诉人没有给上诉人租赁的房屋供暖，且多次协调均不予理睬，因此没有交取暖费。未正常供暖给上诉人造成损失15000元。四、被上诉人的拆除改造、供电等都给上诉人造成了巨大的损失，上诉人已经书面通知过被上诉人。
被上诉人天津市赣津饭店辩称，不同意其上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方均未提交新证据。庭审后，上诉人赵x向本院表示，双方约定的违约金标准过高，应当进行调整。对于原审判决的电费数额，不持异议。
本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，双方签订的房屋租赁合同不违反法律法规的禁止性规定，应当确认合法有效，双方均应按照合同的约定行使权利，履行义务。
关于被上诉人是否有权解除双方租赁合同的问题。双方合同4-3-2条约定，上诉人拖欠租金超过三个月的，被上诉人有权解除合同，并要求上诉人承担相应的违约责任。而上诉人在一审未出庭情况下，二审庭审中虽然提出了一些未交租金的抗辩理由，但认可自2014年1月起至今没有向被上诉人交纳租金，这是一个不争的事实，而其所主张的理由，亦不构成其不如期交付租金的正当依据，因此按照双方合同的约定，2014年1月1日至6月30日的租金上诉人应当在2013年12月15日前交付，至今已经远远超过三个月，故根据该约定，被上诉人有权解除合同。上诉人该项上诉诉请，不能成立，原审判决并无不妥，本院予以维持。上诉人抗辩其未交纳租金因被上诉人拒收，并不是自己违约，但没有提供对方拒收的直接证据，且双方办公经营同在一幢大楼，应有各种方法及时交租，上诉人该项主张本院不予采信。
关于上诉人应否腾空诉争房屋交还被上诉人的问题。被上诉人与之解除租赁合同后，双方相应的合同权利义务终止，上诉人继续使用诉争房屋缺乏合法依据，对于上诉人不同意腾房的上诉请求，本院不予支持。
关于上诉人应否给付2014年1月1日至6月30日的租金的问题。在此期间上诉人仍在使用诉争房屋，且在双方租赁合同的约定期间内，上诉人应当按照合同的约定支付给被上诉人相应的租金40000元。上诉人至今尚未给付，应当予以给付，一审该项判决应予维持。
关于2013-2014年度取暖费问题。本案诉争房为集中供暖，上诉人主张没有供暖，但未提供停止供暖的证据，故上诉人该主张缺乏证据支持，本院不予采信，取暖费用应当支付。
关于2013年12月3日至2014年4月30日电费以及2014年5月1日以后按0.9元／千瓦时支付电费的问题。被上诉人诉请的电费，均发生在上诉人租赁涉诉房屋期间，且上诉人庭后明确表示对此判决不持异议，故本院对此予以维持。
关于上诉人应否支付房屋使用费问题。根据本院以上所述，双方租赁合同解除后，上诉人失去了继续占有使用涉诉房屋的合法依据，上诉人如继续占有该房屋，则应当向被上诉人支付房屋使用费。原审根据双方租赁合同关于租金的约定，计算每天使用费标准为219.18元（80000元／365天）并无不当，本院予以维持。因截止到2014年6月30日的相应租金，本院上述已经予以支持，故2014年7月1日以后至合同解除之日，上诉人应当按照上述标准支付给被上诉人房屋使用费。上诉人该项上诉请求缺乏依据，原审判决正确，本院予以维持。
关于上诉人是否应按每天300元标准向被上诉人支付2013年12月16日至2014年5月21日的违约金47100元的问题。在其一审未出庭情况下，二审上诉人主张双方约定的违约金过高，应予调整。对此本院认为，双方约定的房屋租金为219.18元／天，而双方约定的违约金远高于租金的数额，不符合法律相关规定，有失公平，上诉人此项主张成立，应予考虑，本院依法予以调整。上诉人应当以2013年12月16日至2014年5月21日期间的租金数额34411.26元（219.18元×157天）为基数，按照中国人民银行发布的同期贷款基准利率的1.3倍计算，向被上诉人支付违约金。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持天津市河东区人民法院（2014）东民初字第2798号民事判决第一、二、四、五、六项；
二、撤销天津市河东区人民法院（2014）东民初字第2798号民事判决第三项；
三、本判决生效之日起三十日内，上诉人赵x给付被上诉人天津市赣津饭店自2014年1月1日至2014年6月30日期间的房屋租金40000元、2013-2014年度的采暖费2200元、2013年12月3日至2014年4月30日的电费830.75元以及自2013年12月16日至2014年5月21日的违约金（以此期间的租金34411.26元为基数，按照中国人民银行发布的同期贷款基准利率的1.3倍计算）；
四、驳回上诉人的其他上诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费11381元，二审案件受理费2053元，共计13434元，由上诉人赵x负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱 健
审 判 员 王 新
代理审判员 张晓彤
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 刘继永
速 录 员 周晓琳
