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购买已设定抵押的二手房 这种法律风险需注意

来源:中国法院网蚌埠禹会法院作者:刘书刚网址:https://www.chinacourt.org/article/detail/2016/02/id/1803544.shtml浏览数:22

案外人对处理涉案房屋的执行异议能否支持


编者按:有人在购买二手房时不知房子已被抵押,支付房款后,等抵押权人要实现抵押权时才知道抵押人已金蝉脱壳,从而引起法律纠纷。在实际案例中,即便买受人购买时知道房子已设定抵押并在合同中约定代偿,依然可能存在法律风险。

【案情】:

   2015年10月20日,蒋某与其因民间借贷纠纷被申请强制执行,法院查封蒋某名下的某房产两套。案外人李某提出执行异议,认为该房屋是其于2014年3月5日向王某夫妇购买,并办理了公证,且已搬至该房屋居住一年多,要求法院撤销对其房屋的查封。另查,该处房产所有权登记为蒋某所有,且蒋某在银行设定抵押贷款,现大部分贷款未偿还,合同约定由承买人李某代偿。

   【分歧】:

  本案在审查过程中存在两种不同意见。一种意见认为,案外人某的执行异议成立。理由是李某提供的三份证据,即身份证、声明书、公证书足以证明其与王某夫妇进行房屋买卖合法有效。因按揭房无法办理过户手续导致房屋没有过户到李某名下,但其购买房屋行为发生在诉讼前,且已搬入实际居住,法院在审查过程中并无发现有恶意串通情况,因此,李某提起的执行异议应予以支持。另一种观点认为,本案的执行异议不成立。


  【评析】:

  李某已缴按揭款一年多,本意是以房屋所有权人的身份偿还按揭款。但就这一事实行为进行法律上的梳理,实质上李某只是代蒋某清偿债务,因本案存在两个合同法律关系,一是银行与被执行人蒋某的抵押合同关系,二是案外人李某与被执行人蒋某的房屋买卖关系。银行是抵押权人,蒋某是抵押人,《物权法》第191条规定:“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”据此,虽然作为抵押财产的房屋可以买卖,但是该买卖合同生效并不代表双方订立了债务承担合同。因债务人与第三人订立的移转债务合同须经债权人同意,所以抵押合同中双方当事人并没有变化,李某并没有取代债务人蒋某乙在抵押合同中的法律地位。李某还贷的行为只能依法认定为代为清偿行为。

  从物权法的法律基础理论层面看,法律行为引起的物权变动必须具备两个要素:一是物权变动的基础关系必须有效;二是必须完成法定的公示方法。本案李某提供的证据足以证明其与蒋某的房屋买卖合同成立并生效,但没有办理过户手续,因而未产生对外公示的效力,包括申请执行人在内的第三人无从知悉。如果简单认定异议成立,势必助长恶意串通规避执行之气,且对申请执行人显失公平。

  从执行程序上讲,执行异议审查的对象应是法院查封措施是否正确,不能代替审判所要调查的内容。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结。” 据此,法院对被执行人名下的房产采取查封的强制措施正确,应裁定驳回案外人的执行异议。