买卖二手房，怎样不上当

买卖二手房，怎样不上当

   随着房地产市场的异常火爆，房屋买卖纠纷也日渐增多。

　　早在2009年7月19日，最高人民法院发布了《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》。该《意见》指出，要妥善处理各类房屋买卖合同纠纷案件，依法稳定房屋交易市场。

　　近日，本报记者走访了几家法院以及擅长办理房屋纠纷的宁一律师事务所。通过对一些典型房屋纠纷案件进行深入调查分析，本报特别推出“房屋买卖纠纷维权”系列特别报道。让读者了解如何避免房屋买卖纠纷？出现纠纷之后，该如何维护合法权益？在此期间，读者有房屋纠纷等相关法律问题，可直接向宁一律师事务所进行免费法律咨询。

本期我们首先关注二手房买卖纠纷维权。

　 一房多卖 买主应起诉保全

　　今年5月，老张相中了一套二手房，和房主签了协议，付了首付就住进了该房。到了约定过户的时间，房主以配合过户为条件要求老张加价，虽然房市一片大好，但老张认为自己已经住进了房子，是否及时过户对自己影响不大，所以没有理睬。谁知9月过后，突然有人敲门拿着房产证要求老张搬家，他这才发现，原房主已背着他加价又把房屋卖给他人了。老张很是恼火，虽然手持与原房主签订的合同和收条，却只能搬家走人。

　 律师说法

　　我国《物权法》第9条第1款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。”简而言之，就是只有在登记机关办理完毕产权登记，房屋的产权才算真正的发生了转移。就房屋买卖而言，最重要的不是交房，而是过户，只有过了户领了产权证，这样的房子才真正属于买房人所有。本案中，老张虽然住进了房子，但是后来的房主有权以产权人的身份要求老张搬迁，而老张虽然购房在前，但由于无房产证，只能搬离房屋，去找原房主主张违约责任。所以，买房人在没有房屋过户的情况下，不能持坐等和无所谓的态度，应尽早催促房主过户，如房主拒不过户并流露出一房二卖倾向的，买房人应及时向人民法院起诉，并请求法院采取财产保全措施，限制房主将房屋过户他人，以确保买房人将来胜诉后能顺利办理房产过户。

　“阴阳合同”笑里藏刀卖主贪小便宜吃大亏

　　2008年11月，王某通过中介找到刘某，表示愿意购买他标价58万元的一套房屋。在房屋中介的撮合下，双方以55万元价格成交。在签约时，他们为逃避一部分国家税收，双方在同一天签订了两份合同：一份是《商品房权益转让书》，写明刘某转让房屋权益的价格是35万元；另一份是《房地产买卖合同》，确认价格为55万元，并写明此《买卖合同》仅是对《权益转让书》中约定价格的变更，而不作他用。

　　随后，王某向刘某支付了35万元，刘某即配合王某办理了产权转让。但在刘某要求王某支付剩余的20万元时，王某竟矢口否认。

　　刘某只好向法院提起诉讼，在律师的努力下，法院最终判决王某支付剩余20万元。

　　律师说法

　　现在一些房屋买卖中，为了避税，有时买卖双方会签订价格不同的两份合同，这就是所谓的“阴阳合同”。在实际的履行中，买家按价格较低的一份合同支付房款，卖家将房屋的权益转让给买家后，买家却拒绝按价高的合同支付剩余购房款，双方容易产生纠纷。

　　由双方签订向有关部门备案的那一份价低的阳合同是没有法律效力的，原因在于其通过虚假降低合同标的的方式，欺骗登记部门，从而达到少交缴税金的目的。退一步讲，即使有个别法律人士认为阳合同具有合同的效力，可以成为确定双方民事权利义务关系的基础。但是这一做法因为严重违反了我国税收管理规定，如果发现一般偷税行为，行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚；如果偷税数额较大、次数较多，则可能构成犯罪。

　　实际履行的阴合同是双方私下签订，这一份合同充分反映了双方当事人的真实意愿，并为双方所实际履行。对此合同，存在有效与无效两种意见的分歧。分歧的原因在于一是未经登记，是否符合合同成立的形式要件？二是这一合同是否属于《合同法》中界定的“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”？但普遍认为这一合同虽然客观上存在“串通”的情况，但合同本身不存在“恶意串通”，目的仍在于约束双方的权利义务关系，是双方权利义务关系的真实记载，也应为双方实际履行。此时的合同已经成立并且生效，是双方当事人必须遵守的契约。

　　本案中虽然法院最终支持了刘某的维权请求，但这样冒险签订阴阳合同的行为却是应严格禁止的，否则只会自吞苦果。