承租人主张优先购买权，何种情况下不予支持？

高女士电话咨询：“2008年3月，我与朋友王小姐两人租房合伙开了家美容院，租房合同是王小姐跟房主签订的，期限是3年。2009年1月，王小姐因病去世，我找到房主商量按原协议继续承租房屋，房主表示认可。2010年3月18日，房主突然告知要将此房出卖给她的一个朋友，要我在2周内腾房。我很生气，有朋友我，房主应提前通知我出售房屋，而且在同等价格的基础上我还享有优先权。请律师给予解答，我该如何维护自己的权益？”

宁一律师事务所主任易静律师分析指出，本案中高女士在共同经营人王小姐去世后，同房主达成了继续承租房屋的协议，根据《民法通则》《合同法》《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等规定，可认为双方之间存在房屋租赁合同关系。

房屋所有人出售时应通知承租人，通知不能采取登报，公告的形式，必须书面通知承租人。通知内容应包括房屋价款，付款方式，期限等出售基本内容。承租人应在15天做出回应否则视为同意放弃优先权。出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

根据这一司法解释，承租人主张优先购买房屋的，以下四种情形，人民法院不予支持：1、房屋共有人行使优先购买权的，这是因为共有人的优先购买权是由共有权派生出的，承租人的优先购买权是由租赁权派生出的，共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权；2、出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；3、出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；4、第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。